中国人民银行最近公布了《2004年第4季度中国货币政策执行报告》，报告对房地产价格的持续上涨表示了担心，并提出应该“引起密切关注”。

　　据央行统计，2004年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨10.1%、9.7%和1.4%。其中，土地交易价格1～4季度各季分别上涨7.5%、11.5%、11.6%和10%；房屋销售价格各季分别上涨7.7%、10.4%、9.9%和10.8%。房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市也有9个，其中热点城市如南京、杭州、上海都包括在内。

　　“在这份报告出台之前，中国人民银行有关部门曾到上海调研过房地产市场，调研的结果认为上海房地产存在泡沫，”一位不愿透露姓名的上海房地产观察人士说，“因此，这份报告出台意味着央行将采取措施来挤掉这些泡沫。”

　　房价缘何持续上涨

　　去年宏观调控不少措施都跟房地产有关系，无论是动用收紧土地管理的行政手段调控，还是上调房地产贷款利率的市场化调控。

　　然而，在业内人士看来，就是这些宏观调控手段造成了房地产价格的上涨。

　　“越是进行宏观调控，房地产价格就会越涨。”中信证券研究所资深房地产研究员王德勇非常肯定的表示。

　　去年宏观调控的一项重要内容，就是国家控制土地。这种做法直接导致了房地产供给下降。另一方面，尽管上调了房地产贷款利率等手段，但是房地产的需求并没有受到多大的影响。“两者相比，供给以更快的速度下降，”王德勇说，“结果就导致了房地产价格上涨。”

　　从一组数据可以看出这个趋势，从全国范围看，完成土地开发面积的增长从2003年底的40%下降到2004年底的8%；而北京下降更快，2004年底，北京市完成土地开发面积较上年同期下降了67%。与此同时，商品房销售面积增速高于竣工面积。2004年，全国商品房销售面积3.82亿平方米，同比增长13.7%；全国商品房竣工面积4.25亿平方米，同比增长2.1%。

　　从房地产信贷看，房地产开发商贷款增速下降显著，年末贷款余额为0.78万亿元，同比增长17.3%，增速下降31.8个百分点；购房贷款增长则相对较为稳定，年末贷款余额为1.6万亿元，增长35.15%，增速下降7.7个百分点。

　　不过，在中国人民大学土地教研室主任张占录看来，宏观调控的实施并不是造成房地产价格持续上涨的惟一原因。

　　“宏观调控只是一个中观的因素，”张占录表示，“除此以外还有宏观和微观两个因素。”

　　宏观因素就是指在我国目前大的宏观经济环境下，房地产价格必定会上涨。去年，我国GDP增长9.5%，连续两年保持在9%以上的增长速度，在GDP高速增长的同时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收入增长更快。而去年出现的负利率，也刺激了我国城市居民的买房需求。在多种因素的综合影响下，房地产价格必定会上涨。

　　据中国人民银行统计，2004年全年城镇居民人均可支配收入9422元，实际增长7.7%；农村居民人均纯收入达到2936元，实际增长6.8%。与此同时，居民消费结构升级呈现新趋势，住房消费持续成为消费重点，汽车消费增长空间较大，通信、信息消费成为消费热点。央行预测，由于城乡居民收入增长较快，消费水平有望进一步提升，微观因素是指最近几年出现的投资性买房，也促使房地产价格上涨。据张占录分析，去年，投资性买房在大城市的比重接近1／3，重点城市的比重可能更高。“今后几年这部分(指投资性买房)不会减少，至少在2008年之前不会减少。”张占录预测。

　　央行或再出“组合拳”

　　事实上，央行之所以要密切关注房地产价格，是由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险，进而引发金融风险。

　　业内人士分析，此次央行报告表示要“密切关注”房地产价格，背后并不只是关注这么简单，肯定还会动用各种手段来限制房地产价格上涨。

　　前述上海房地产观察人士表示，央行调控房地产价格的措施要遵循一个“适度”的原则。“既要减少房地产需求，又不能让房地产价格大幅下跌。要做到这样并不容易，因为房地产价格不太容易调控，要不就大涨，要不就大跌。”该人士说，“然而央行调控措施不能不出台，如果现在不进行调控，今后导致的房地产坏账会更多，相比之下，现在调控的成本低。”

　　“面对着这样一个不得不进行的调控，央行可能会采取‘组合拳’的方式来调控房地产价格。”王德勇表示。

　　具体来说，要调控房地产价格，土地从紧的政策不会改变，变化的是金融政策。而金融政策包括开发领域和消费领域两个方面。

　　在开发领域方面，房地产信托、房地产产业基金会高速增长，同时，外资也会加速进入我国房地产开发。这些都会增加房地产的供给。

　　而在消费领域，主要是要收缩房地产消费贷款，提高消费贷款的门槛。比如上调房地产贷款利率，提高首付比例，增加贷款条件等等。

　　“通过增加房地产供给以及减少房地产消费两个手段，让房地产供求关系逐渐平衡，从而保持房地产价格的均衡。”王德勇如此表示。

　　北京伟业顾问日前发布的一项研究结果预测，由于2004年下半年新签约的楼盘数量增长很快，其中相当一部分将在2005年下半年开盘销售，因此2005年下半年将出现房地产项目集中供应的情况，预计比2004年同期供应量增长30%以上。供应量的增加，可以缓解因市场需求旺盛、供应相对不足所带来的房价上涨压力。房价涨幅可控，购房者无须紧张。

　　但贷款限制放宽，并不意味着所有购买次新二手房的借款人都可以享受到。《关于加强和规范上海市房地产信贷管理的指导意见》文件中明确规定，上海商业银行对单价高于7000 元，总价超过100万元的房产最高贷款比例应控制在七成以下，因此，各家商业银行都坚守这一规定。其实，即便是一手房贷款，如果总价超过100万元，沪上大部分商业银行也将其贷款成数限定在七成。除对房价的要求外，对借款人本身，银行也有具体要求。比如根据“121号文件”的精神，已经借款购买过房产，并且贷款尚未偿清的借款人，再借款购买房产时银行就不提供最高八成贷款。此外，银行还要对诸如借款人信用记录、还款能力、工作性质等进行评估，符合标准者才能享受八成贷款额度。
房地产时报

关注轨道交通走向
尽管上月五角场地区二手房涨幅保持在3%左右，在全市52个控制点并不突出，但是却呈现较强的二手房交易潜力。

二手房指数办公室分析认为，未来几个月二手房交易热点将逐渐移至五角场地区。理由是，M8作为贯穿杨浦至市中心的第一条轨道交通，五角场地区因其核心地位受到的关注将更多。配合轨道交通及各类城市规划建设，目前该地区动拆迁力度较大，房源供应量明显减少，造成该地区二手房需求量快速上升。

另一重要原因在于轨道交通的带动。如今，出行交通的便利程度对人们选择住宅的影响力越来越大，消费者所关注的不仅仅是两点之间的直线距离，更会关注实际通达时间。因此快捷的轨道交通将成为市民出行的首选，而其沿线的房产自然也会受到更多关注。目前已有一部分人十分看好这一因素，在楼房施工阶段便买沿线房产。基于上述原因的带动下，未来几个月五角场地区将持续出现二手房热的局面。

各区域房价无下跌
从上海二手房办公室统计数据来看，10月份各控制区表现较为平稳，大多数区域二手房价格涨幅基本维持在0-4%之间，未出现下跌区域。其中，江湾地区、控江路地区、提篮桥地区、莘庄地铁沿线等控制点的房价上涨幅度稍高，在3-4%之间。市场交易最大亮点在大宁绿地周边地区和天目路地区，较上月涨幅分别为7.3%和5.7%。从中可以看出、未来二手房价格将保持一个稳步、小幅的上升趋势。只有个别地区受个别因素的影响，二手房才会表现出成交价格大起大落的局面。

降佣引来薄利多销
从10月1日起执行新的中介收费标准后，新的佣金收费标准降幅达到40%以上，对中介公司的利润冲击较大，但各大品牌公司将交易量放在首位，争取薄利多销。
据二手房指数办公室调查分析，10月份各中介公司门店所完成的交易量较上月都有一定幅度的上涨。由此可以看出，目前上海二手房市场仍然保持一个供需两旺的态势。
新闻晚报

　　福布斯问：上海的房地产好像出现了火爆的现象，中央政府可能想刹刹车。我想知道这是不是泡沫？

　　韩正答：上海的房地产市场现在是中国市场化程度最高的，无论是一级、二级市场都没有国籍、货币的区分，任何人都可以买卖。因为目前上海房地产市场的1／4是外资注入，也即25％不是上海人在买卖。因而今年
上海的房地产可能出现购销两旺，这是个朴素的道理，说明房地产市场不存在更多的泡沫。有人说上海的房地产看不懂，实际上我认为上海整个房地产市场是健康的，有一些是历史上的原因积累到现在的集中反映，现在关键是改善结构。我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。

　　温伯格问：吸引国外投资是任何国家都关心的问题。上海正在采取什么措施来保证投资？

　　韩正答：有很多朋友说上海的经济是三个轮子共同推进，即国有资本、外资和民营资本。从上海整个经济结构看，外资的作用很大。过去10年，上海一共引进外资700亿美元，这是个什么概念呢？从改革开放以来，全国引进外资9000亿美元，上海就占8％。我有个承诺，我们按照W TO的规则，上海的市场会越来越开放，特别是在“准入”方面，对外资和民营资本会进一步放开。

从市场层面分析，造成房价持续高速上涨的直接原因是住房空置率不断下降，目前现房空置率已降低到很低的水平，还有一个值得关注的现象是预售房的“空置”即待销率有趋向“零空置”的态势，数百套新开预售盘几天功夫就被抢购一空，排队买房在上海已不是稀罕事。在从众心理的影响下，卖掉旧房变现，在加上收入积累一块和银行贷款一块买进新房既能改善生活又能保值增值，还能规避股市风险，住房成为一个最佳的投资品种，在上海已得到了民众的普遍认同。市场的疯狂最终将祸害市场，我们一定要从根本上提高房地产运行质量，建立量力而行的观念，使旧城改造在民众和市场可承受的范围内进行，使上海房地产持续健康发展。政府已作出三年共计900万M2的中低价位配套住宅的安排，这不是一个完全可以等闲视之的规模，它毕竟要从预售房中减少900万 M2这一块，还将部分减少二手房市场的成交规模。在阶段性放缓旧城改造规模的影响下，将会在较大程度上波及二手房市场，再波及到一手房市场。从战略决策到政策制定、措施落实和市场反映需要一定的传递时间，其中我们认为最需要考量的一是业已动拆迁的项目何时收尾；二是三年900万 M2配套住宅的建设供应速度，第一个100万 M2工程已到了收尾阶段，在今后几个月内可望上市，规模太小，不足以发挥较大作用，但意味着明后两年将有800万 M2配套住宅的供应，这是一个绝不可以小视的规模。上述两个动态因素将制约上海房地产价格的波动，本办公室诚恳提请有关各方倍加关注。
                                                 ---中房上海指数办公室